安居多伦多---大多伦多地区购房指南

安居多伦多 

---大多伦多地区购房指南

 

近10多年来,多伦多的房地产市场一直很活跃,咱们华人在购房大军里更是一股不容忽视的力量,走在前面的是来自中国大陆的移民。我们华人素有安居乐业的传统,很多投资移民和技术移民在大陆已经有着成功的事业,积累了雄厚的财力,来加拿大移民落地后,当务之急就是买房置业,尽快把家人安顿下来。还有来加拿大2-3 年以上的技术移民,他们大都有了稳定的工作和收入,有了一定的积蓄,也要圆自己的住房梦了。但遗憾的是,因为对加拿大房屋市场了解不够,道听途说和街坊传闻,让一些人走了弯路,甚至遭受了不应该的损失。因此,在决定买房后,先通过专业渠道了解多伦多的购房市场,是很有必要的。

 

基本知识

 

一,大多伦多地区

大多伦多地区,即 Greater Toronto Area, 简称GTA, 它包括:
多伦多市(City Of Toronto),
约克地区(York),
皮尔地区(Peel),
杜咸地区(Durham),
荷顿地区(Halton)。

各地区又下辖一些市,如:万锦市(Markham),列治文山市(Richmond Hill), 旺市(Vaughan), 米西沙加市(Mississauga)等。各地区及市的位置见下图:

 

 

 

从生活方便,交通便利,市政设施齐全,自然环境和社会环境这几个方面来说,大多数新移民包括咱们华人移民,都喜欢首先落脚在多伦多市(City of Toronto),万锦市(Markham),列治文山市(Richmond Hill)等地。以下就逐个详细介绍。

一,多伦多市

多伦多市又分为市中心(Downtown),北约克(North York),士嘉堡 (Scarborough),伊桃碧谷(Etobicoke),东约克( East York)等,这里重点介绍前三个区。


1,市中心(Downtown)

在多伦多,市中心无疑是生活最方便的,交通便利但比较拥挤,环境则走向两个极端,或很好,如玫瑰谷(Rosedale),Yorkvillle 和Bay Street;或较差,如椰菜镇(Cabbagetown)。市中心的房子很老,地段狭小,有的还没有车库。因此,新移民在那里买 House 的不多,但买公寓和楼花的相对多些。最近多伦多成交的最贵的公寓就在Yorkville,成交价达2800万加币。

在市中心上班的华人移民,在买房时会考虑在伊桃碧谷(Etobicoke)和中区(Middletown) 即Eglinton 这一带买房。但他们看过这些地方的房子后,能下决心买这些社区房子的却极少。他们通常的感觉是房子不大,太老,价格奇高。价格高的原因是这两个地点的地理位置和人文社区环境都极好,但我们华人的价值观念还没有完全认可这些。

2,北约克(North York)

北约克可以说是多伦多市居住的黄金地段。特别是央街(Yonge St)以东的地段,既脱离了闹事的喧嚣拥挤,显得天开地阔,到处绿树成荫,公园和高尔夫球场点缀其中,各居住小区依地势自成一体而又相互依托,房屋之间的距离较开阔,房子的Lot Size 较大,绿地延绵。其中比较著名的小区有The Bridal Path 豪宅区,York Mills 豪宅区,Bayview Village 高尚住宅区,Hillcrest Village 名校区等。 居住北约克,大有“结庐在人间,而无车马喧” 的意境。


北约克交通方便,有央街地铁和Sheppard 地铁,有401 和404 两条高速交叉,去市中心又有 Don Valley 高速公路。北上南下,东来西往,十分方便。

北约克名校云集,其中著名的公校有:York Mills, Earl Haig, A.Y. Jackson, Don Mills, North Toronto 等等,Victoria Park 高中则有历史最久的IB 课程。北约克对望子成龙的中国人来说,吸引力很大,但房价也贵了很多。就我前些年所认识的朋友和客户来说,很多人倾向于购买北约克Yonge Street 以东和士嘉堡西区的房子,尤其北约克的A.Y.Jackson、Earl Haig 和York Mills C.I.等名校区,更成为他们的首选,造成这里的房子供不应求,房价飙升。

其实,北约克的房子选择面广,丰俭由人,在The Bride Path 有上千万的豪宅,在York Mills 房子也在百万以上,Bayview Village 的独立屋要80万以上,A.Y. Jackson,校区的半独立从40多万起都不错了, 有管理费的镇屋30多万就能买到。喜欢公寓的,沿着央街从20多万起可以买到较新的各种大小的公寓,地点好,交通方便,增值潜力大。 

3,士嘉堡(Scarborough)


华人最喜欢去的还是华人超市和华人餐馆,这些年,士嘉堡的华人超市和华人餐馆越开越多,华人的家庭医生,华人开设的小生意如雨后春笋般地遍地而起,极大地丰富和方便了多伦多地区华人的物资生活,也吸引了大量的华人新移民安家落户。这十多年来士嘉堡逐渐取代了市中心传统的唐人街,成为许多新移民的落脚点,是许多华人新移民了解,认识多伦多的起点。

根据2006年的统计资料,士嘉堡人口60万,其中华人占20% 左右,人口密度为3161人/平方公里。

士嘉堡是个成熟的社区,已鲜有成片的新开发小区。有不少小区还保持着邻里相望的传统风貌,民风淳朴,治安良好。也许是媒体舆论的效果,士嘉堡曾经给人以每况愈下的错觉。其实总体来说,士嘉堡治安良好,生活方便,交通便利,房价便宜,是许多普劳大众安居置业的首选地。

士嘉堡内比较出名的学校有:
Agincourt Collegiate Institute高中,今年排名63;
Dr Norman Bethune Collegiate Institute高中,今年排名265;
Sir John A Macdonald Collegiate Institute高中,今年排名197;
Kennedy Public School小学,今年排名第一。

 

二,烈治文山(Richmond Hill)


Richmond Hill 人称“烈治文山”,在多伦多的正北面, 从HWY7 起往北,到Bloomington Rd;东面从HWY 404 起,西到Bathurst St,面积约100平方公里,人口约19万。多伦多地区著名的Yonge St 上下贯穿其中,列治文山基本上是以 Yonge St 为中轴线开发发展的。

列治文山内工业不多,以居民用地为主,著名的社区有:Bayview Hill, Lanstaff, Mill Pond ,Rough Woods, Jefferson等。其中Bayview Hill 即著名的“富豪山庄”,是大多伦多地区的豪宅区之一,建于上世纪90年代初,大多数是20年左右的房子,占地面积大,居住面积都在4,5千平方以上,几百万的房子不少,现在已鲜有90万以下的房子。区内有所小学,高中学区属于Bayview secondary school,是著名的高中,并开设有深受欢迎的IB课程。
Langstaff是个传统的好社区,在Yonge 街以东以10年新左右的房子为代表,有排屋,半独立,独立屋,价格从45万起到几百万的豪宅;Yong街以西是些20-30年的独立屋为代表,绿化好,占地面积较大,一些新翻盖的豪宅气派大方,美轮美奂。

Langstaff高中是该社区内唯一的一所高中,学风不错,这些年来的排名一直比较稳定,在第40-60名之间。

Mill Pond 社区,大家谈论的不多。也许是因为高中学区的缘故,Mill Pond 一直不为我们华人所青睐。其实这个社区安静,居民成分稳定,环境优美,房子状况好,房屋增值稳键,喜欢这种社区的人一眼就会看上。

Rough Woods 社区是列治文山的后起之秀,这几年房价上涨迅猛,2500平方的独立屋如今都卖在70多万。这个区的优点是房子较新,10年左右,交通便利,购物方便,沿着Major Mackenzie 大街 分布着完善的商业网点,从大型连锁超市,银行,餐馆,到家庭医生等等,应有尽有。

区内绝大部分地段都可步行到所属的高中,即著名的Bayview Secondary School 高中。

Jefferson是个新社区,2007年才开始陆续有新房落成,目前这个社区的建设正如火如荼。由于地段偏北,在19th 街以北,房价就便宜不少。这个社区的高中学区是 Richmond Hill高中,相当不错的好学校。

总的来说,对于追求安静,又不怕开车的人来说,Richmond hill也是不错的选择,这里房子较新,房价比北约克便宜,华人餐馆、商场服务设施也不少,人口密度小,环境开阔,空气更清新。也不乏好学校,象 Richmond Hill High School,Bayview Secondary School, Richmond Green High School 和 Langstaff High School等。

 

三,万锦(Markham)

Markham也叫“万锦”,在多伦多的东北面。也属于大多伦多地区,近年来发展迅速,开发了Victoria squire, Angus glen, Berczy south Unionville等新的优质社区。万锦还有些久负盛名的老社区,像Bayview Glen, German Mill, Cachet, Buttonville, Unionville, Markville 等。另外,像IBM, Motorola等现代高科技公司都将在多伦多地区的总部设在万锦, 也促进了万锦的繁荣。

万锦的Main Street 老街环境优美,是多伦多周边地区欧洲风情最浓郁的地方,和朋友闲来逛逛众多的工艺品店,坐坐路边的小酒吧和咖啡屋,颇有身在巴黎小街道的感觉,当然附近的房子也不便宜,但一有好房上市,立刻就会售出,常常是供不应求。

Bayview Glen, German Mill, Cachet是万锦市内豪宅林立的小区,前两个小区内的房子老一些,但地块极大,常常是150 的宽幅,区内绿树成荫,住户之间的间隔宽,在这些小区内徜徉,会给人“空山不见人,但闻人语声”的感觉,犹如处在世外桃源。

 

 

 万锦市新社区之---Victoria Square
一个新的明星社区

Woodbine Ave 和Eglin Mills Rd 的交界处便是Victoria Square,这是一个有着一百多年历史的社区,有个古老的教堂,一个社区中心,还有大Lot 的老房子,和大片的农田和牧场,是个僻静而安详的地段。

但近年来这里悄悄地发生了变化,2007 年夏,先是建筑商Countrywide在Eglin Mills 路南 开工新建一批大Lot的独立屋和半独立屋,建筑商Monarch 紧接着在路北建了一个小区,以2千多?的独立屋为主。楼花卖得火爆,房子建得也飞快。一年左右,买主们都喜气洋洋地乔迁新居。今年2-3 月份,两个建筑商都发售第二期楼花,Countrywide的无管理费镇屋,靠着大路边,叫出50多万的天价,居然被买家排队抢购一空。Monarch的二期楼花也卖得七七八八了, 如今又在伺机推出新的楼盘。

为什么这儿的房子价钱贵却又好卖?粗粗分析一下,有以下几个原因:
首先, Monarch是有名的建筑商,有近百年的历史,建房质量高,售后服务佳,房屋外观设计漂亮,内部结构合理适用。
这个建筑商的社区规划美观,配套设施合理。在它的二期工程里,就有一个区内的小学即将兴建。

如今地皮紧俏,有的建筑商盖房,恨不得在29?的门面上盖个双车库的独立屋,卖上70万。在这种环境里,Countrywide 在这个小区里盖的双车库独立屋有45?的幅宽, 半独立也有30?,也是难得了。
从小区里上下404 高速只要1-2分钟,进入Toronto地界也只有10公里左右,Woodbine是条多车道的大路,交通畅顺。沿着Eglin Mills和 Major Mackzen布满了大连锁店和超市,购物和日常生活都很方便。目前炒作火爆的“万事广场”一旦建成,距这里一个Block, 不远,也不是太近,对这个社区会有积极的正面影响。

社区内除了即将新建的小学外,现有的小学是Lincoln Alexander P.S.,在安省2700多所小学中排在100多名,相当不错了。 附近还有个法语小学,中学就是Richmond Green S.S.,是个建校不久,但蒸蒸日上的好学校,今年在安省722所高中里排名第26。

这个社区目前有望秉承老社区的恬静传统底蕴,成为一个有着田园风光的现代社区。

 

 万锦豪宅区之---Bayview Glen

Bayview Glen公立小学和周围的豪宅

重视子女教育的程度与家庭收入的贫富不一定成正比。


许多中低收入的家庭省吃俭用,但在子女教育上毫不吝啬。咱们新来的技术移民大多数经济上不是十分宽裕,但也都愿意多花钱在好学区内买房,能让孩子读上好学校。有钱人更有条件重视子女教育,他们子女读书的学校当然不会差。

Steeles Ave 以北,Bayview Ave附近的Bayview Glen公立小学就是个例子。这所淹没在豪宅中的小学多年来一直名列前茅,有口皆碑。在去年费萨教育研究中心(The Fraser Institute)公布的学校排名中,在安省2778所小学中排名第一。

Bayview Glen 有47年的历史,开设JK-6年级的小学课程。学校认为教育孩子是老师家长学校的共同责任,学校致力于孩子的早期教育,确保每个学生在阅读,写作,算数达到期望的高水平。学校有以下引以自豪的课程:



provides Special Education Programmes, including a Community Primary/Junior Social Adjustment Class

  • Anti-Bullying Programme and Presentations
  • Scientists in the Classroom
  • Chess programme subsidized by School Council
  • Sports teams, craft club, music programmes, choir, offered by staff
  • Activities at lunch time and after school - sports, drama, science, yoga, offered by outside service providers
  • VIP programme for grade 6 - Values, Influences, Peers, offered by York Region Police
  • Learn Not to Burn programme - JK to grade 4, offered by Markham Fire Department


学校的座右铭是:”Bayview Glen - A Caring Place to Learn”.



Bayview Glen小学学区在Bayview Ave 和Steeles Ave交界处的东北角的一小块区域里。统计资料显示,这个区内的家庭平均收入在54万加元左右,家庭主人属于白领阶层,像设计师,建筑师,律师,会计师等等,教育程度在15.9年左右,平均家庭成员3.2人。每家都有自己的住宅,区内没有出租。


这个区内的房子新旧都有,新房子都是近几年将旧房子推倒后重新建造的。这里的房子的一个特点是地幅宽大,有许多是宽幅120英尺以上的地段。因此新建的房子都宽敞流畅,堪称豪宅。目前在售的房屋有21座,平均叫价在160万加元以上,最高的一座叫价438万。这些隐没在绿树丛中的豪宅,有宽阔的回旋车道,游泳池,甚至网球场。每户住宅相隔甚宽,夏日里走入这个小区,会有那种”云深不知处。。。空山不见人,但闻人语声” 感觉。

让我们走近看看这座叫价300万,占地1.3英亩的豪宅吧。

这座只有3年新的豪宅有着近200X300英尺的Lot Size,所属的领地中有大片林木,向阳山坡,一条小河谷蜿蜒穿过领地的一角,这是个有山有水的好居处。


房屋的主人是个建筑师,他设计并亲自监造了这座豪宅。用料讲究,质量上乘自不必说,在设计采光,利用地势上也独具匠心。厨房和家庭厅约占了主层的2/3的面积,层高约11英尺,宽敞却不空旷。即便是在冬日里也都光洁明亮,午后的阳光穿过宽大的玻璃窗,照射到室内,让人感到有如春天般的温暖。

想像一下你买下这座豪宅,在春暖花开的日子里搬进来的情形吧。


将孩子送到一里外的Bayview Glen 学校后,回到家里,会有格外安静的感觉,于是来到向阳的后院,明媚的阳光穿过树叶,斑驳地洒在身上,会有一种暖洋洋的舒畅。望著潺潺流水的小河谷,会看到几只小鹿在那饮水;蹦蹦跳跳的小松鼠又将你的视线引到树上,树上鸟儿的鸣叫和风儿送来的花香,给了你世外桃源的体验。在你恍惚着有天上人间的困惑时,远处隐约传来湛山精舍的晨钟暮鼓声,提醒了你是在这座隐没于闹市,但却似世外桃源的豪宅里。

 

 四,房屋的种类

简单来说,根据土地的所有权和管理方式,安省的民居可分为Freehold 和Condominium 两个大类:

Freehold,即对土地拥有所有权,也就是大家常说的House,它分为以下几种:

1, 独立屋(Detached)

自己拥有整块土地和房子。一般有三或四个卧室,有厨房,厅,卫生间,洗衣房和地下室,有前院和后院。独立屋价格最贵。按结构又分:

平房(Bungalow 和Raised-bungalow)
楼房(11/2,2 和3Storey)和复式(Backsplit 和Sidesplit)

2,半独立屋(Semi-Detached)

一栋房子,两家分门,共用一堵墙。内部结构和独立屋一样,也分平房,楼房和复式。

很多人担心半独立屋的隔音,其实中间那堵墙不是木板的,隔音没什么问题。我一直认为,半独立是性能价格比最好的。面积不比独立的小,价钱便宜得多。

3,连屋(Link House)

房屋只有一部分与另外的房屋连在一起,通常是地下室或车房。有些Link 从地面看和独立屋没有区别,但房屋之间的距离非常近。

4,排屋(Attached House)

三间或三间以上的房子连在一起,但每一家均对自己的房子和土地拥有自主权,无需交管理费。因为外表和镇屋(Townhouse) 一样,所以人们也叫它无管理费镇屋(Freehold Townhouse),其实性质大不一样。

另一大类为共管物业(Condominium),俗称Condo, 分为:
公寓楼房(Condo Apartment)
共管镇屋(Condo Townhouse)

1,公寓(Condo Apartment)

对公寓想必大家都不陌生, 在加拿大习惯上称公寓为Condo Apartment,即所谓分契共管式单位或楼宇单位,业主拥有自己的单位,但与其它单位共同使用公共地段及设施,例如门厅,花园等,和国内一样,业主每月交管理费给大厦管理处,作为平常公共设施的维护与保养(包括公共地段的剪草与铲雪),此费用里有时也包括了单位的水电气等。

但不同的是,这里的Condo Apartment 很多都有健身房,桑拿和游泳池,供业主共同使用,费用包含在管理费中。

2,镇屋(Condo Townhouse)

是指多间房子连在一起, 需要交管理费。最常见的镇屋是两层,内部结构和House 很类似。一层是厨房,厅和卫生间;二层是卧室,卫生间;洗衣房在地下室。有些镇屋带地下室,有些不带。镇屋只有后院。相对来讲镇屋比House便宜。

Condo Townhouse 很少有游泳池健身房等设施。

共管物业(Condo) 的业主对土地没有直接的所有权--比方说镇屋的屋主不能简单认为我家的小院子的地就是自己的---所有的业主对全部的土地共同拥有,每人占一个平均的份额。

经常有客人问,我应该买什么样的房子?House,Condo Apartment 还是 CondoTownhouse?这个问题就见仁见智了。一个是看你的资金情况,通常来说House 比Condo 要贵,空间感也好,还拥有自己的院子,夏天结束了一天的工作,躺在椅子上,喝瓶啤酒,抽支烟,再上网游览一番,真是享受。或者周末三五好友相聚,BBQ 烧烤,聊聊天,那可是给什么都不换!冬天嘛,Condo 的优势就出来了,不用除雪,小点还省暖气费。

Condo 也要交地税,很多人不理解。其实地税的说法本身就不准确,英文叫Property Tax,直译是财产税,这回就清楚了。

 

(加拿大土地使用权有一种叫租地权(Lease Hold),是相对永久地权(Freehold)而言的。永久地权是完全拥有土地所有权,对大多数民居来说,屋主拥有永久地权。租地权的土地由另一个人或集团拥有,而按照彼此同意的条件租予住用者。安省共有500 多处的民居建筑是这种方式,建议最好不要买。) 

五,买房的首付款(Down payment)和按揭贷款(Mortgage)

1, 首期(Down payment)

买房可以付全款,也可以向银行贷款。如今房屋贷款利率处在很低的阶段,即便是有足够的钱,大部分人还是选择贷款买房,有多余的钱可以投资第二套房产或作其他用途。

除了向银行贷款,自己也要先付首期款。这里称作 Down payment。首期通常是房价的20%,对于没有工作的新移民,通常要付够35%的首期,银行才给贷款。但不同的银行有不同的规定。如果你有一份很好的工作,信用记录很好,首期最低可以降到5%,但必须购买加拿大按揭贷款保险计划,根据贷款金额和首期付款比例计算保险费,费用一般在数千元。保险费加在贷款金额中,还贷款时分期支付。首期款要在交房的前几天准备好。

2,按揭贷款(Mortgage)

Mortgage 的还贷期(Amortization)通常为25年,最长为35 年,但利息可不是35 年不变,通常跟银行签贷款合同的有效期(Term)可分半年,一年、三年或五年。如果你觉得利息高,就选短的期限,甚至可以选open 的,即浮动利率,反之可选长的期限。还款期限(Amortization)越长,每月向银行付的贷款利息越高。还款方式可以按月,或者双周一次,也可以每周一次。利息稍有差别。按揭贷款(Mortgage)是个专业性很强的题目,有许多问题,感兴趣的可以详细讨论,或咨询银行或贷款经纪。

3,预准的按揭贷款(Pre-approved certificate)

通常,买房开始时,房地产经纪人会建议你先申请 Pre-approved 或称 Pre-qualified 房屋按揭贷款。你可以去银行或财务公司,告诉他们你的要求以及你的财务状况,他们会给你一个预准的按揭贷款,告诉你的最大贷款金额,利息和每月还款额,有效期通常为90天,免得签了买房合同才发现贷不到款;有了这个在手,卖方也会重视你的Offer。这个申请是免费的,也不用承担义务。

六,买房的费用

除了房款,你还需要承担以下的费用:

1,安省土地转让税

依房价而定。算法如下:
55000 元以下交0.5%,即275 元;
55000-25 万元交1%,即1950 元;
25 万-40 万交1.5%,即2250 元;
40 万以上交2%。

或者使用下面这个公式:
Purchase Price Calculation of LTT
0 - 55,000
.005 x Amount
55,001 - 250,000
(.01 x Amount) minus 275
250,001 -400,000
(.015 x Amount) minus 1,525
400,000 +
(.02 x Amount) minus 3,525


举例来说,

一套45 万的房子,土地转让税是:275+1950+2250+(450000-400000)X2%=5475 元;
或者:450000X0.02-3525=5475 元;
一套28 万的房子,土地转让税是:275+1950+(280000-250000)X1.5%=2675 元。
或者:280000X0.015-1525=2675 元。

(安省最新退税议案:2007 年10 月13 日以后签定的买房合同,首次买房者可得36%的土地转让税退税,最高退税可达2000 元。)

2,多伦多市土地转让税

多伦多市新规定,2007 年12 月31 日后签定的买房合同而交房日在2008 年2 月1 日后,买的房子在多伦多市内的,要向买方征收多伦多市土地转让税:

0.5% on the first $55,000
plus 1.0% of the amount from $55,001 to $400,000
plus 2.0% of the amount in excess of $400,000
但首次购房,房价在40 万以内的,不用交这项税。

举例来说,
一套45 万的房子,多伦多土地转让税是:
55000X0.5%+(400000-55000) X1%+(450000-400000)X2%=4725 元。
如过买方是首次购房,则要交的多市土地转让税是(450000-400000)X2%=1000 元。

3,律师费

买房一定要请个律师来办理交接过户手续,请律师的费用通常是几百元,除此之外,律师在办手续的过程中,还要帮你交几百块钱杂费,这笔钱也得由你出。总共下来要在1000到1500之间。

4,地税

根据交接的日期来分摊,交接日算买方的。

5,验屋费

如果你要求验屋,还要有两三百元的费用交给专业验屋师。

6,房屋保险费

买房有申请贷款时,一定要买了房屋保险才行,和买汽车保险类似,但比汽车保险要便宜得多。一般三十万的房屋,全保每个月是四五十元。

其它还有搬家费什么的,不一而足。 

七,房地产经纪人

我们在加拿大购买房屋,特别是首次购房时,绝大部分都通过房地产经纪人来进行的。选一个合适自己的房地产经纪人是买房的第一步,也是重要的一步。

房地产经纪工作是社会分工的产物,房地产经纪人是房地产行业中的专业人士,为有房地产交易需要的人士提供专业服务。 房地产经纪人的本质作用是保证客户的利益。房地产经纪人要准确分析买房客户的需要与要求,为客户搜寻合适的房屋,安排看房程序,带领客户实地考察房屋是否合适需求,是否喜欢房屋结构装修和的地点环境,帮客户分析市场行情,确定房屋的价格,草拟一份对客户最有利的购房合同。同时,经纪人可以向你介绍好的银行,推荐有经验,收费低的律师和验屋师。一个好的经纪人可以为顾客带来极大的方便和利益。

地产经纪都经过严格的专业培训,并通过考试而取得执照,在多伦多,绝大部分经纪都加入了多伦多地产协会(TREB)。TREB 建立了庞大的资料库,收集了待售和已成交的物业资料,是大多伦多地区房地产信息最全面和最权威的数据库。房地产经纪使用该数据库的所有资料为客户服务。

经纪人的费用由卖方支付,作为买家,不需要为自己的房地产经纪付任何费用。但有人可能会想,羊毛出在羊身上,经纪人的佣金虽然由卖方出,但卖方一定是把这份钱加到了房价上,我如果直接找到卖主,不就可以把房价砍下来了吗?你想得也有道理,但这样的话,你只能买FSBO(For Sale By Owner,屋主私售)的房子。你想想,经纪人的数据库是专有而庞大的,FSBO 的房子才有多少,别说难找,就是找到了,合不合你心意还是另一回事。

谈到这里,还得解释一下购房代理协议(Buyer Agency Agreement)。这是一份RECO 和TREB 要求的标准合同,要求在经纪人和买房顾客在双方合作的开始就签署。但很多华人,特别是咱们大陆来的,因为在国内的环境待久了,信奉“防人之心不可无”,所以不愿意签,理由是一旦签了这个,就不能和别的经纪合作了,这个理由我理解,所以现在基本上也不要求客户看房前一定签这个购房代理协议。但在下Offer,谈买房合同时是一定要签的。否则就没有依据合法地为客户起草Offer,代表客户与卖方谈买房合同。

另外,作为买主,在法律上要清楚,签了购房代理协议合,你就是client,经纪人必须完全保护你的利益,任何过失,不管有意还是无意,都要承担相应的责任;不签,你就只是一个customer,你也相应丧失了法律的保护。这是一把双刃剑,权利和义务是对等的。当然并不是说不签的话,房地产经纪一定不负责,事实上,有长远眼光的经纪人为了自己的名声和客户的利益,一定会尽全力的保护自己的客人,但是在法律上,客人已经主动放弃了法律给予的保护。


有人说我也可以直接找卖方经纪,脱离买房经纪,这样钱就省下来了。事实上,房子千差万别,没什么统一价格,你怎么知道你就买了个便宜货呢?因为在法律上,屋主在卖房时早已签了合同,这份合同是跟经纪公司签的,佣金很明确。经纪人同意再代表你的话,就是所谓的dual agency,而且经纪人并不只是保护你的利益,要做到不偏不向,这是法律和职业的要求。但是一碗水端平,又有几个人能真正做得到呢?一旦出现问题,有利益冲突,最不利的还是买主。所以最方便、最安全的办法还是找到自己的买方经纪。

当然,如果你非常熟悉加拿大的购房程序和房地产市场行情,又有足够的时间,你当然可以不需要买卖房屋的经纪,任何事情都可亲历亲为,自己为自己买房。我前面也说过,房地产经纪是为有需要的人士提供房地产交易的专业服务。

八,律师
律师也是必不可少的。律师帮助你办理所有相关的法律文件,如:房子的产权过户,业主是否有债务,房子的银行贷款是否还清,你需要承担的土地转让税和本年度地税等等。

 

买房的步骤


一,选择一个合适的地产经纪

对首次买房的买家来说,选择一位合适的地产经纪是很关键的第一步。选对了合适的经纪,买房之路就会走得轻松的多。首先要说,不是很大牌,很出名的经纪就是合适的经纪。要看是通过助手还是亲历亲为与你一道寻找符合你的价格和地段的房屋,合适一个人的经纪未必合适另一个人。有的经纪活泼开朗,能言善辩;有的经纪则少言寡语,性格内敛,但这些不应该成为取舍经纪的主要指标。我说的合适自己的经纪首先要对自己买房的区域熟悉,有相当的房地产知识和交易经验;一个合适的经纪必须具备良好的职业道德,了解法律和各项规定,具有丰富的专业知识,关注你的需求,能提供建设性的建议,诚实可靠。

二,看房

看房时要注意检查以下各项:

1,房子的状况(condition)

包括屋龄、屋顶、墙面、门窗,地板和地下室及电器等等。

如果在北约克和士嘉堡买房,一般都在二三十年甚至五六十年,10年以内的新房很少也会贵很多。Downtown的房子(House)就更老了,70-80年,一百多年的都有。但因为多伦多不是太潮湿,只要保养得当,一百多年的房子也没什么问题。这里的民宅房子全是木结构的,外面敷了一层砖,或是铝合金,或是塑料面板。从国内来的朋友总认为象国内的别墅或者全砖的商品楼那样才坚固放心,非要全砖的房子。其实这是个误区,这里的砖墙漂亮是漂亮,但没有承重的功能。木结构房的承重和其他各方面都没有问题,你绝对不用担心,还是随乡入俗好了。

老一点的房子地板走上去都会有吱呀声,这很正常,如果是地毯的楼面,还能修好,但如果是木地板的楼面,就不好修理了。这响声不是结构上的问题,只是钉地板的钉子松了。修不修都不影响房屋结构,但太响了,就有些烦人。另外,你还要检查一下屋顶,天花板、窗户下面和地下室是否有漏水的迹象。

2,采暖方式

多伦多的冬天寒冷而又漫长,室内温度保持在摄氏二十一二度会感到舒适温暖。取暖费是一笔不小的开支,每月少则一两百,多则六七百,视炉子和房屋保温情况而定。加拿大所有的房子都有暖气,燃料有天然气(gas)、电和燃油(oil),相对而言,gas 是比较普遍并经济划算的;用电干净,安静,可以局部控制每个房间的温度,但敞开来用就较贵;很老的房子会用油取暖,用油不太方便,热效率低,目前都比较少见了。

3,朝向和日照

不象国内的很多好房子都要求坐北向南,一半是传统,一半是为了日照。多伦多的房子朝向就多了,除了上下,朝哪个方向的都有。事实上,因为多伦多夏短冬长,为了日照时间长,东西朝向的房子更受本地人的欢迎。

至于其他的注意事项,下面这部分会说得详细些:

看房是购房者在房地产经纪带领下踏上购房征程的第一步。怎样看房想必是每个首次购房者所关注的。

用个不太恰当的比喻来说,看房的眼光应该是“先看森林,然后看树木,回过头来再看森林”。也就是说,先看房屋的外观、式样、新旧程度, 得出一个整体印象。再进入房屋仔细观看房屋内的布局、结构、门窗、装修、采暖制冷等细部结构。回过头来再看看房屋的前庭后院、左右邻居,了解一下社区环境、学校分布、交通、购物等情况,最后得出自己的结论。

房屋的外观包括:屋顶、外墙、落水管、门窗等。外墙有无剥落、采用的材料,屋顶是否十分陈旧、有无塌陷,落水管是否完整、有无破漏,排水是否冲刷屋顶、是否远离地基,门窗的式样、新旧如何等等是应当留意的。

进入房内,首先应当引起注意的是房间的布局、结构是否是适合自己的家庭。卧室、卫生间的分布是否是自己所希望的,厨房、客厅、卧室的大小是否合理,门窗有无变形、密封情况怎样?厨房、卫生间、客厅、走道的装修情况怎样?地下室有无潮湿气味、是否通风,有无漏水、裂缝,取暖的能源、设备怎样?这些都是看房的重点。

如果房内的情形还能接受,出门时应当再看一看房屋的前后左右,并同房主聊上几句,询问一下左邻右舍、周围环境、学校、交通、购物等情况,房主一般都是乐意回答的,并往往会突出房屋的卖点。这样以来,对房屋的了解也就加深了。

看房不能太情绪化,不应当强调什么人住的房屋就一定不看,因为凡事都有例外。房屋主人特有的气味、家当的零乱、生活的品位不应当扰乱我们看房的视线和目的。只要这气味、零乱对搬空后的房屋没有影响,干吗我们要去介意它呢?

三,下Offer

你看中一间房子,一定会有想买下来的愿望,那出多少钱合适呢?

卖房的房主在房子上市时会有个出价(Listing Price),你可以就地还钱,也就是我们俗称的“下Offer”。Offer 由经纪人来写,但价钱还得你自己定。这个还价可是门学问。买家当然想是越便宜越好,但还价太低了卖主认为你不诚心,他不理你了,你还得自己往上加钱,多被动。

负责的经纪会给出你最近这个区内类似房屋的成交价格,据此并结合经验给你一个参考意见,但最后主意还是要你来拿。经纪会和你仔细研究所有细节,确定你所需要的各项条件都在Offer内,例如定金(通常是房价的5%左右)、交屋日期、电器、家具、窗帘及地毯等。通常经纪会在Offer里加进几项条件(Condition),包括验屋、贷款等,Condition 的时间通常是3-5个工作日,如果有条件不满足,你可以不买这房子,订金如数退还,不会有什么损失。Offer中还会有一个时间限制(Irrevocable time),买主在这个期限内不会撤回,改变Offer内容,卖主应当在期限内做出决定或给予回复。

所有条款解释清楚后,你要在每份Offer上签字,然后由经纪负责送给卖方经纪,与卖主沟通,谈判。卖主可能接受,可能拒绝,也可能不接受,但会还个价或提出些条件,这叫Counter Offer或Sign-back Offer。前者万事大吉,恭喜你买到心仪的房子;后者两种情况你就要考虑了,要么再提高价钱或答应对方的条件,要么就算了。谈不成没关系,总结经验,下回再下Offer,成功的可能性就大得多。

这里再详细解释一下Counter Offer),一般来说是在你的Offer 上改动价格或者交屋日期(Closing Day),同样,也给你一个“最后期限”,在此日期前做出决定。你可以接受、拒绝或者再还个价。就这么来来往往,直到达成一致,或者最后告吹。如果接受对方的Counter Offer,最后签字前一定要慎重,这可是有法律约束的,签完字可就真的不能改了。然后,你要照合同交给经纪人一张银行汇票(有些要Money order)作为定金,这笔钱存到卖方经纪公司的一个由政府和银行监管的专门户口里去(In trust account),绝对安全,如果最后你买不成这个房子,钱会完整的退给你。如果最后成交了,定金会作为房款的一部分。谈成了Offer,条件也都满足了,这房子你算是完完全全买下了,到此,祝贺你又办完了一件大事。

 

四,验屋

也许有人认为几年新的房子验不验房不是太重要,但老一点的你最好要找验屋师。验屋项目包括房屋的年头、水电、暖气空调、屋顶、墙面、上下水、地板、门窗・・・等等等等。验屋师会详细给你解释房子的优点和缺点,优点就免了,缺点一定得听清楚,记下来,小毛病也就只有算了,没有十全十美的房子,这个大家都知道。当然,如果电器不能正常工作,卖主必须为你修好,除非合同另外声明。大毛病(指房子的建筑支撑结构和电力系统等)你可得斟酌,你可以要求卖主修理,同意不同意难说,如果不同意,你也可以要求降价;实在不行,只要你不签那份免除Condition 的通知(Waiver),合同自动取消,这是法律赋予你的权力。 但有一点一定要清楚:在下Offer 以前,你必须明白,你要买的房子就是现在的样子,你的出价就是按现在的状况来的,除了写进Offer 的条款外,卖主不会再为你做任何其它的改进或装饰。有些买主在成交后要求卖主做那些合同里没有规定的事情,于情于理都说不过去,发生纠纷时是不会得到法律保护的。

五,按揭贷款

你可以自己和银行谈,也可以让经纪给你介绍一家不错的,还可以接原屋主的,选择多多,但要选适合自己经济状况的。验屋贷款都没问题了,其它条件也满足了,你要给卖主签出Waiver(免除条件通知),告诉他一切OK,这个房子我买了,你准备搬家收钱吧。另外,别忘了把律师的电话地址通知你的贷款机构,他们会把你的贷款直接交给律师的。

六,管理公司文件(Status Certificate)

Condo Apartment 和 Condo Townhouse 才有。通常包括了Condo 的所有相关文件,如注册登记时的文件,近期的财务情况,以及保留金(Reserve Fund)和保险单。申请费100元,通常由卖方支付。这个东西在Condo 买卖时是必须的,卖主在10 天内交给买主,买主有两天的时间来审核,如果不满意,可以取消合同。

如果以上任何一个条件没有满足,你的经纪人会要求你签一份Mutual Release,即免除合同,对方接着卖他的房子,并尽快把定金还给你。没有人喜欢签这个东西,但有任何一个条件没有满足,当经纪的就得帮他退掉。有人说他的经纪退不掉房子拿不回定金,不得已买了房子,其实那是经纪不想退,想赶紧挣这个钱而已。所以我经常开玩笑说,没有经验的经纪不能找,急着挣钱的也不能找。。。

还有就是见到客户,就说会给多少回扣,返点多少的经纪最好也别找。因为靠这个来拉住客户的经纪,不是靠实力,经验和诚恳态度来服务客户的,通常就是想一锤子买卖,只求做成生意,很难还会在最大程度维护客户利益方面下功夫。作为买家也应清醒地意识到:找一个尽心尽力的经纪,要比得到那点回扣要有价值得多。

七,请律师

我们谈好的合同里有一个查契期限,一定要在这之前把合同交给律师,律师花一定时间才可能完成。别担心,房契检查是律师的拿手好戏,律师会把房子的有关情况查得一清二楚。土地的所有权,房子有没有抵押,有没有侵占别人土地,怎样的路权,是否拖欠地税和其它费用。律师会检查当地政府有没有发出这座房子有什么问题的通告。律师还会计算你应该承担的地税和其它费用并准备相关的法律文件。

八,房屋保险

所有贷款机构都会要求你购买保险,尤其是火险,并在交屋那天生效,否则不会放贷款。所以在你决定要这座房子后,越快联络保险公司越好。拿到你的保险号码(Policy Number)后,立刻通知银行或财务公司,还有律师。同时,让保险公司发个
信给他们。买Condo 不需要买保险,因为你的管理费里已经包括了。

九,水电气开户

有的律师会帮助你办好水电气开户手续,并请你自己去确认一下。有的律师会让你自己去办这些手续,但会给你提供相关的联系电话。

你要自己打电话给电话,电视和上网公司,告诉他们你新买了房,什么日期交房,要求他们在交屋后给你开个新户口,开通相关的服务。别忘了提前办好这些事,有的服务开通要排期,晚了你可能得不到某些及时的服务,说不定还得多交费。

别忘了要把你的新地址告诉相关单位,比如你的工作单位,还有银行,交通部(你的车和驾照),健康卡,保险公司,地址都要改。


十,签字和交房日(Closing Day)

交房的前几天,律师会通知你去签署所有文件,并会告诉你一个金额数,先去银行开好一张银行汇票,签字时交给律师。这个金额数就是你买房的首付(减去已付的定金),土地转让税和律师的费用及其他税费的调整总和。

交房的这天,买卖双方律师都会办理产权转移和登记手续,办理房款的收付(包括贷款和首付款的拨付)。通常要到下午3-4 点钟以后,才会通知你去拿钥匙。拿到钥匙后你应该先到房子里检查一遍,有什么问题,比如,合同规定留下的电器少了或被调换了,设备或电器不能正常工作啦,等等,要立刻通知律师和你的地产经纪,律师会解决的,地产经纪也会协助您与对方交涉。

在安省,有规定,在交房日的下午六点以前,卖主是可以呆在房子里的,六点以后要将房子腾空离开。有时拿到钥匙开门,发现卖主还在,也别太吃惊,给他点时间让他清理,到点离开。到此为止,房子就是你的了,然后事儿就多了,买家具,联络搬家公司,告知你的亲朋好友,还要买剪草扫雪,修理院子房屋的工具,一件一件办,悠着点,别累着。或许你兴奋地觉得没了头绪,事情是很多,不知先办哪一件。别担心,买房这么大的事都办妥了,还有什么事解决不了的呢?


全文完







本文有参考同类文章的行文结构和少量字句,特此说明。

 

 
上传: Alvin Ning
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