房地产敏感话题逐个谈(3)—–Dual Agency

Dual Agency 就是一个经纪在同一个房屋买卖交易中,同时代表买卖双方,既代表买家,为买家争取利益;又代表卖家,为卖家争取利益。这听取来好像是够矛盾的,一个人如果同时代表买卖双方,通常会有利益冲突,总有一方的利益得不到有效的保护。事实上因Dual Agency 引发的争执屡有发生。

但是Dual Agency 有其存在的社会土壤, 也不为法律所禁止。通常的情形是买家找到卖房经纪,提出要购买其所代理的房屋,卖房经纪因此成为双方的代理,由此产生Dual Agency 的代理关系。

为了保护买卖双方的利益,保护买卖双方不会因Dual Agency 而受到伤害,地产界对Dual Agency 的操作过程有着严格的规定。具体的规定就是在买卖交易开始时,买方和卖方都要明确地被告知这场交易是Dual Agency, 地产经纪要分别和买方和卖方签订书面的Dual Agency 代理协议;在交易过程中,除非明确授权,经纪不得将任何一方的信息通报给另一方。

这要求是黑纸白字写得清清楚楚,但具体执行起来就不那么简单了。一个经纪居中,既要撮合成交易,又要分别保护买卖双方的利益,谈何容易。因此,有些经验丰富的经纪总是避免出现Dual Agency的情形。

那为什么有买家喜欢去找上门,让卖房经纪也做买家的代理人呢?

大多数的情况是买家认为少一个经纪就会省一份佣金,房价也会因此而便宜一些。其实这只是想当然。俗话说”买的不如卖的精”,卖主对市道的了解通常会更透彻些。卖主卖房希望的成交价, 通常会接近市场价格。但到底是高于市场价格还是低于市场价格,第一次买房的买家通常是把握不准的。如果买主认可了卖主的价格,就算减去2,3千元的佣金,到底买的是贵是便宜也都难说,难保买主得到2,3 千元的便宜,还是买得贵了。

因此说来,对第一次买房的买家,最好是在自己的买房经纪的带领下,与卖方打交道。这样更有利于保障自身的利益。

当然,如果自己对房地产市场有足够的了解,在自己没有买方经纪的情况下,直接找到卖方经纪,通过Dual Agent 买房,也没有什么不对。这就像是”明知山有虎,偏向虎山行”,自己得有足够的胆识和实力才好。

 
上传: Alvin Ning
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